Actualités fiscales, stratégies d'optimisation, cas pratiques : nous partageons notre expertise pour vous aider à comprendre les enjeux fiscaux et à anticiper les opportunités patrimoniales. Des analyses concrètes au service de vos décisions.
Vous détenez deux ou trois immeubles locatifs en Guadeloupe, en Martinique ou à La Réunion, logés dans une SCI constituée il y a quelques années, et vous constatez chaque mois de mai le même phénomène : des loyers encaissés qui ne laissent presque rien après impôt. Votre expert-comptable évoque l'option à l'impôt sur les sociétés, votre notaire vous met en garde contre la fiscalité de revente. Les deux ont raison, et c'est précisément ce qui rend l'arbitrage difficile : la SCI à l'IS allège la phase de détention et alourdit la phase de sortie, dans des proportions qui dépendent de votre horizon de conservation, de votre tranche marginale d'imposition et de l'usage que vous ferez du prix de vente. Ce guide pose une simulation chiffrée complète sur dix et quinze ans, amortissement compris, imposition annuelle des loyers comprise, fiscalité de cession comprise, avec les spécificités applicables aux revenus locatifs DROM. Le choix entre SCI et location meublée en nom propre est traité dans l'article SCI ou LMNP : quel statut choisir pour votre parc locatif ; ici, la SCI existe et la question porte sur son régime d'imposition.
Par Maître Mathilde LIBAR, Avocate Fiscaliste
La question « SCI IR ou IS » n'est pas une question de taux, c'est une question d'assiette. Les deux régimes ne mesurent pas le même bénéfice.
Par défaut, une société civile qui donne des immeubles en location nue relève de l'article 8 du Code général des impôts. La société ne paie pas l'impôt : chaque associé est personnellement imposé sur sa quote-part de bénéfice, dans la catégorie des revenus fonciers, au barème progressif de l'article 197, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
L'assiette est le loyer encaissé diminué des charges déductibles au sens des règles propres aux revenus fonciers : taxe foncière, primes d'assurance, dépenses d'entretien et de réparation, frais de gestion, intérêts d'emprunt. Le point décisif est négatif : l'amortissement de l'immeuble n'est pas déductible en revenus fonciers. Vous êtes imposé sur un revenu qui ignore la dépréciation de votre bâti.
Deuxième point souvent découvert trop tard : l'associé d'une SCI ne peut pas appliquer l'abattement de 30 % du micro-foncier s'il ne détient que des parts sociales. Le d du 2 de l'article 32 exclut expressément les détenteurs de parts de sociétés relevant de l'article 8 qui ne sont pas par ailleurs propriétaires d'un immeuble donné en location nue.
Sur option exercée dans les conditions de l'article 239, la SCI devient redevable de l'impôt sur les sociétés. Le résultat est alors déterminé selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux : l'immeuble est inscrit à l'actif, décomposé entre le terrain (non amortissable) et les constructions et agencements, et l'amortissement devient une charge déductible. La durée d'amortissement de chaque composant doit pouvoir être justifiée au regard des usages et de la dépréciation réelle du bien.
Le résultat ainsi réduit est soumis au taux normal de 25 %, ou au taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois, pour les sociétés qui remplissent les conditions posées au b du I de l'article 219 : chiffre d'affaires n'excédant pas 10 millions d'euros, capital entièrement libéré et détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques.
Tant que le bénéfice reste dans la société, l'imposition s'arrête là. Dès que les associés appréhendent les sommes, la distribution supporte le prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % de l'article 200 A, augmenté de 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 %, sauf option globale pour le barème progressif exercée lors du dépôt de la déclaration.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Redevable de l'impôt | Chaque associé | La société |
| Amortissement de l'immeuble | Non déductible | Déductible |
| Taux applicable au résultat | Barème progressif + prélèvements sociaux | 25 %, ou 15 % sous conditions dans la limite de 42 500 € |
| Appréhension du revenu | Imposition même sans distribution | Imposition supplémentaire à la distribution |
| Base de la plus-value de cession | Prix d'acquisition, avec abattement pour durée de détention | Valeur nette comptable, sans abattement |
| Micro-foncier | Exclu pour le seul détenteur de parts | Sans objet |
Un point de droit mérite d'être rétabli, parce qu'il circule encore sous une forme erronée. Depuis la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 (article 50), l'article 239 ouvre une faculté de renonciation.
L'option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société souhaite être soumise pour la première fois à l'IS. La société peut ensuite y renoncer, en notifiant son choix à l'administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés de l'exercice au titre duquel s'applique la renonciation. L'option ne devient irrévocable qu'en l'absence de renonciation exercée avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte du cinquième exercice suivant celui de l'option.
Deux réserves importantes. D'une part, en cas de renonciation, la société ne peut plus opter à nouveau pour le régime des sociétés de capitaux. D'autre part, le passage d'une SCI existante de l'IR à l'IS emporte des conséquences fiscales immédiates qu'il faut chiffrer avant de signer quoi que ce soit : leur régime précis doit être vérifié au cas par cas, il ne s'agit jamais d'une simple formalité déclarative.
Enfin, l'option de l'article 239 n'est ouverte qu'aux sociétés civiles mentionnées au 1° de l'article 8. Une SCI qui se livre à des opérations visées aux articles 34 et 35, location meublée ou marchand de biens, est passible de l'IS de plein droit en application du 2 de l'article 206, sans aucune option. L'administration admet toutefois qu'une société civile reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales accessoires n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40). Le sujet est loin d'être théorique dans les DROM, où la pression de la location saisonnière meublée est forte.
Pour comparer, il faut figer un scénario. Les montants qui suivent sont des hypothèses de travail, posées pour rendre le raisonnement lisible, et non des moyennes de marché.
Un mot sur les prélèvements sociaux, qui ont été modifiés en 2026. L'article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, fixe à 10,6 % le taux de la CSG des articles L. 136-6 et L. 136-7, mais maintient par dérogation un taux de 9,2 % pour les revenus fonciers et pour les plus-values visées au 2° du I de l'article L. 136-7. S'y ajoutent le prélèvement de solidarité de 7,5 % de l'article 235 ter et la CRDS de 0,5 %. Les calculs ci-dessous retiennent donc 17,2 % de prélèvements sociaux sur les loyers et les plus-values immobilières, et 18,6 % sur les dividendes. Ils n'intègrent pas l'effet de la fraction de CSG déductible du revenu global, qui allège légèrement le coût réel côté IR.
Le revenu foncier net ressort à 30 000 − 7 000 − 8 000 = 15 000 € par an. Imposé à 41 %, il génère 6 150 € d'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 2 580 € de prélèvements sociaux. Soit une charge annuelle d'environ 8 730 €, pour 15 000 € de revenu net dégagé, sur une trésorerie qui doit encore absorber le remboursement du capital emprunté.
Sur dix ans, à hypothèses constantes, la facture cumulée approche 87 300 €, et 131 000 € sur quinze ans. En réalité elle sera supérieure : les intérêts d'emprunt décroissent chaque année, donc la base imposable augmente mécaniquement alors que la trésorerie disponible, elle, ne bouge pas. C'est le paradoxe bien connu du bailleur en phase de fin de crédit, l'impôt monte quand le cash reste plat.
Le résultat fiscal devient 30 000 − 7 000 − 8 000 − 10 000 = 5 000 €. L'impôt est de 750 € si les conditions du taux réduit de 15 % sont remplies, de 1 250 € au taux de 25 %. Sur dix ans, entre 7 500 € et 12 500 € ; sur quinze ans, entre 11 250 € et 18 750 €. La simulation retient le taux réduit de 15 %.
L'écart annuel est considérable, mais il faut le lire correctement. L'amortissement est une charge non décaissée, tandis que le remboursement du capital de l'emprunt est un décaissement non déductible. La trésorerie réelle de la SCI à l'IS n'est donc pas égale à son résultat comptable, et le résultat distribuable peut être très inférieur à l'argent effectivement disponible, ou l'inverse. C'est le premier point à examiner dans toute modélisation : la capacité distributive réelle, année par année.
Le 3 du I de l'article 197 réduit l'impôt sur le revenu de 30 %, dans la limite de 2 450 €, pour les contribuables domiciliés dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion, et de 40 %, dans la limite de 4 050 €, pour les contribuables domiciliés dans les départements de la Guyane et de Mayotte.
Beaucoup de bailleurs ultramarins raisonnent comme si cette réfaction allégeait de 30 % l'impôt sur leurs loyers. C'est faux dès que le foyer est déjà significativement imposé. La réduction s'applique au montant total de l'impôt du foyer et elle est plafonnée en valeur absolue. Un foyer dont l'impôt dépasse 8 167 € en Guadeloupe, en Martinique ou à La Réunion atteint déjà le plafond de 2 450 € avec ses seuls revenus professionnels. Chaque euro de revenu foncier supplémentaire est alors taxé au taux marginal plein, sans aucune atténuation territoriale.
Autrement dit, la spécificité fiscale des DROM protège le bailleur modeste et ne protège pas le bailleur à haut revenu. Pour ce dernier, l'arbitrage sur la fiscalité SCI se joue exactement comme dans l'hexagone, à ceci près que la réfaction crée une illusion d'optique dans la lecture de l'avis d'imposition.
C'est la partie du calcul que les comparatifs rapides escamotent, et c'est celle qui décide.
La SCI relevant des articles 8 à 8 ter, la cession suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, articles 150 U et suivants. L'abattement de l'article 150 VC est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième année, l'exonération d'impôt sur le revenu étant atteinte à vingt-deux ans.
À dix ans de détention, l'abattement est donc de 30 % seulement, cinq années au-delà de la cinquième. Sur une plus-value brute de 100 000 €, la base imposable à l'impôt sur le revenu ressort à 70 000 €, taxée à 19 % en application de l'article 200 B, soit 13 300 €. S'y ajoute la taxe de l'article 1609 nonies G, due à raison des plus-values imposables supérieures à 50 000 € : dans la tranche de 60 001 à 100 000 €, elle est de 2 % de la plus-value, soit 1 400 €.
À quinze ans, l'abattement atteint 60 %. Sur une plus-value brute de 150 000 €, la base ressort à 60 000 €, soit 11 400 € d'impôt sur le revenu et 1 200 € au titre de la taxe de l'article 1609 nonies G. L'allongement de la détention travaille franchement en faveur de l'IR.
S'y ajoutent les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, avec une cadence d'abattement distincte prévue au VI de l'article L. 136-7 du Code de la sécurité sociale : 1,65 % par année au-delà de la cinquième, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par année au-delà de la vingt-deuxième, soit une exonération à trente ans. À dix ans, l'abattement n'est que de 8,25 % : sur 100 000 €, la base est de 91 750 € et les prélèvements sociaux de 15 781 €. À quinze ans, il est de 16,5 % : sur 150 000 €, la base est de 125 250 € et les prélèvements sociaux de 21 543 €. Au total, la sortie coûte environ 30 500 € à dix ans et 34 100 € à quinze ans.
À l'IS, chaque euro d'amortissement déduit pendant la détention a réduit la valeur nette comptable de l'immeuble. La plus-value de cession se calcule sur cette valeur nette comptable, pas sur le prix d'acquisition. Et l'article 39 duodecies, 2, b qualifie expressément la plus-value de court terme dans la mesure où elle correspond à des amortissements déduits pour l'assiette de l'impôt. Aucun abattement pour durée de détention, aucun taux de 19 % : ces mécanismes sont réservés aux cessions relevant des articles 150 U et suivants.
À dix ans, la valeur nette comptable est de 400 000 € (terrain de 100 000 € et constructions amorties à hauteur de 100 000 €), la plus-value imposable de 200 000 €. Ajoutée au résultat locatif de l'exercice, elle supporte un IS supplémentaire d'environ 46 250 € lorsque la société bénéficie du taux réduit sur la première tranche de 42 500 €, et de 50 000 € au taux de 25 % sur la totalité. À quinze ans, la valeur nette comptable tombe à 350 000 €, la plus-value grimpe à 300 000 € et l'IS supplémentaire avoisine 71 250 €.
Et il reste une marche : pour que les associés appréhendent le produit, la distribution supporte le PFU de 12,8 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % du montant distribué.
Le tableau ci-dessous récapitule les hypothèses posées plus haut. Les montants sont des ordres de grandeur. Côté IS, la distribution intégrale vise les loyers nets d'IS accumulés et la plus-value nette d'IS, distribués aux associés et taxés à 31,4 %.
| Poste | SCI à l'IR, 10 ans | SCI à l'IS, 10 ans | SCI à l'IR, 15 ans | SCI à l'IS, 15 ans |
|---|---|---|---|---|
| Imposition cumulée des loyers | environ 87 300 € | environ 7 500 € | environ 131 000 € | environ 11 250 € |
| Imposition de la plus-value (impôt, taxe et prélèvements sociaux) | environ 30 500 € | environ 46 250 € | environ 34 100 € | environ 71 250 € |
| Total sans distribution | environ 117 800 € | environ 53 750 € | environ 165 100 € | environ 82 500 € |
| Coût de la distribution aux associés | sans objet | environ 61 600 € | sans objet | environ 91 800 € |
| Total avec distribution intégrale | environ 117 800 € | environ 115 400 € | environ 165 100 € | environ 174 300 € |
La lecture est nette. Si le produit de la vente reste dans la société pour être réinvesti, l'IS conserve un avantage marqué aux deux horizons. Si les associés veulent tout sortir en numéraire, l'avantage s'évapore à dix ans (environ 2 400 € d'écart) et s'inverse à quinze ans (environ 9 200 € en faveur de l'IR), parce que les abattements pour durée de détention montent en puissance pendant que la valeur nette comptable s'effondre.
L'arbitrage n'oppose donc pas un bon et un mauvais régime. Il oppose un projet de capitalisation à un projet de consommation.
Quatre variables dominent toutes les autres.
La tranche marginale d'imposition des associés : à 11 %, l'écart annuel de la phase de détention devient faible et l'IS perd l'essentiel de son intérêt. À 41 % ou 45 %, il devient structurant.
L'horizon de détention. En dessous de dix ans, l'IS est souvent favorable, surtout si le produit de cession reste dans la société. Au-delà de vingt-deux ans, l'exonération d'impôt sur le revenu de l'article 150 VC change complètement la donne en faveur du régime de l'article 8.
Le besoin de trésorerie personnelle. Une SCI à l'IS n'a d'intérêt que si vous pouvez laisser la trésorerie travailler. Si vous prélevez chaque année l'intégralité du résultat, vous payez deux étages d'impôt et le gain disparaît.
Le projet de transmission. L'amortissement réduit la valeur nette comptable, mais la valeur des parts sociales se mesure autrement. Articuler l'option IS avec une donation en nue-propriété ou un démembrement change l'équation, et cela se modélise en amont, pas après coup.
Trois précisions pour les bailleurs antillais et réunionnais, en complément du panorama des leviers fiscaux propres aux DROM.
Les acquisitions de logements neufs n'ouvrent plus droit à la réduction d'impôt de l'article 199 undecies A : le 1 de cet article limite les investissements mentionnés aux a à d, f et g à ceux réalisés jusqu'au 31 décembre 2017. Seul demeure ouvert, jusqu'au 31 décembre 2029, le e du 2, qui vise les travaux de réhabilitation de logements achevés depuis plus de vingt ans ainsi que les travaux de confortation contre le risque sismique ou cyclonique, sous conditions d'engagement de location ou d'affectation. Pour un parc ancien, c'est un dispositif à examiner, en gardant à l'esprit qu'il s'agit d'une réduction d'impôt sur le revenu : elle suppose une détention relevant de l'IR et ne se cumule pas, pour un même logement, avec l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global (article 156, I, 3°).
La déduction de l'article 217 undecies, réservée aux entreprises soumises à l'IS réalisant un chiffre d'affaires inférieur à 20 millions d'euros, vise principalement les investissements productifs affectés à une activité éligible au sens du I de l'article 199 undecies B. Le même article comporte toutefois un volet logement : les acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif dans les DOM, loués nus pendant cinq ans au moins à titre de résidence principale, sous plafonds de loyers et de ressources fixés par décret, avec un agrément préalable au-delà de 1 000 000 € par programme. Une SCI à l'IS qui acquiert du neuf peut donc être concernée, un parc ancien ne l'est pas. L'éligibilité se vérifie opération par opération, elle ne se présume pas.
Enfin, la tentation de la location saisonnière meublée est forte dans ces territoires. Basculer une part significative du parc en meublé, au-delà de la tolérance de 10 % des recettes rappelée plus haut, fait entrer la société dans le champ du 2 de l'article 206 et déclenche l'IS de plein droit, avec toutes les conséquences de la sortie du régime de l'article 8, y compris sur la fiscalité de cession. Une SCI à l'IR qui loue un lot en meublé sans y avoir réfléchi prend un risque disproportionné au regard du gain locatif espéré.
L'option pour l'IS ne se décide pas sur le rendement fiscal de la phase locative, mais sur la destination du bien à l'horizon de dix à quinze ans. Un parc destiné à être conservé, refinancé et réinvesti gagne à l'IS ; c'est la même logique de capitalisation qui fonde l'intérêt d'une holding patrimoniale. Un parc destiné à être vendu pour financer une retraite ou un projet personnel reste souvent mieux placé à l'IR, parce que l'abattement de l'article 150 VC fait son travail et qu'il n'y a pas de second étage de taxation à la sortie.
Avant toute décision, faites établir une modélisation sur dix et quinze ans intégrant trois scénarios de sortie — conservation, cession avec réinvestissement, cession avec distribution intégrale — et validez le plan d'amortissement par composants retenu : c'est lui qui détermine à la fois l'économie annuelle et le coût de la sortie. Souvenez-vous également que l'option n'est pas immédiatement irrévocable et que ce délai de renonciation prévu à l'article 239 constitue une véritable fenêtre de correction, à condition de l'avoir identifiée dès le départ.
Cet article est informatif et ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation. Les montants cités reposent sur des hypothèses posées à titre d'illustration et les taux de prélèvements sociaux doivent être confirmés à la date de l'opération.
Non, pas immédiatement. L'article 239 permet de renoncer à l'option, la renonciation devant être notifiée avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice concerné. L'option ne devient irrévocable qu'en l'absence de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte du cinquième exercice suivant celui de l'option. En cas de renonciation, la société ne peut plus opter à nouveau.
Le taux normal est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique dans la limite de 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois, pour les sociétés remplissant les conditions du b du I de l'article 219, qui portent sur le chiffre d'affaires (10 millions d'euros au plus), la libération intégrale du capital et sa détention pour 75 % au moins par des personnes physiques. Ces conditions se vérifient exercice par exercice.
Pas si vous ne détenez que des parts. Le d du 2 de l'article 32 exclut l'abattement de 30 % pour les détenteurs de parts de sociétés relevant de l'article 8 qui ne sont pas par ailleurs propriétaires d'un immeuble donné en location nue. Si vous possédez directement un autre bien loué nu, le plafond de 15 000 € de revenu brut s'apprécie en intégrant votre quote-part dans les résultats de la SCI.
Elle réduit l'impôt sur le revenu global du foyer domicilié en Guadeloupe, en Martinique ou à La Réunion, de 30 % dans la limite de 2 450 €, et de 40 % dans la limite de 4 050 € en Guyane et à Mayotte. Comme ce plafond est atteint dès que l'impôt du foyer dépasse un niveau modéré, les revenus fonciers supplémentaires d'un bailleur à haut revenu sont taxés au taux marginal plein, sans atténuation réelle.
Parce que la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, qui a été réduite chaque année par les amortissements déduits. L'article 39 duodecies, 2, b qualifie cette fraction de plus-value à court terme, imposée à l'IS au taux de droit commun. Les abattements pour durée de détention de l'article 150 VC et le taux de 19 % de l'article 200 B ne s'appliquent pas, car ils sont réservés aux sociétés relevant des articles 8 à 8 ter.
L'abattement de l'article 150 VC est de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième, puis de 4 % au titre de la vingt-deuxième année, ce qui conduit à une exonération d'impôt sur le revenu à vingt-deux ans. Les prélèvements sociaux suivent une cadence distincte, prévue au VI de l'article L. 136-7 du Code de la sécurité sociale, qui conduit à une exonération à trente ans. À dix ans, l'abattement n'est que de 30 %, et de 60 % à quinze ans.
C'est juridiquement possible mais fiscalement risqué. Une société civile qui se livre à des opérations visées aux articles 34 et 35, dont la location meublée, est passible de l'impôt sur les sociétés en application du 2 de l'article 206, même sans option. L'administration admet le maintien à l'IR tant que les recettes commerciales n'excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes. La bascule est subie, immédiate, et emporte des conséquences sur la fiscalité de cession qu'il faut avoir anticipées.
